Hoe ziet de uitwerking van de meeneemhypotheek eruit?
Het uitwerken van de meeneemhypotheek is erg ingewikkeld. Er is een flink aantal stappen dat er gezet moet worden om te bepalen wat de tijdelijke situatie is bij een meeneemhypotheek en wat de eindsituatie zal worden.
Hieronder zie je stappen die wij moeten doorlopen om deze uitwerking te kunnen maken. Deze stappen hebben we één voor één beschreven voor dit voorbeeld. Hierbij zijn er bij diverse onderdelen schattingen gemaakt of aannames gedaan. Simpelweg vanwege het feit dat bepaalde gegevens bij het aanvragen van de nieuwe hypotheek nog niet bekend zijn.
De uitwerking bestaat uit 4 onderdelen. Deze moeten allemaal worden uitgelegd.
- De huidige situatie die wijzigt bij passeren van de nieuwe hypotheek
- De situatie direct na het passeren van de nieuwe hypotheek
- De situatie direct na verkoop van de huidige woning
- De eindsituatie
De huidige situatie
Wanneer je gebruik maakt van de meeneemhypotheek, dan wordt hiermee bedoeld dat je de rentecondities verhuist. Vanaf het moment dat je nieuwe hypotheek passeert gaan je rentecondities over van je oude woning naar je nieuwe woning.
Om een goede vergelijking tussen de huidige situatie en de nieuwe situatie (s) te kunnen maken brengen wij altijd eerst de huidige situatie goed in beeld.
De situatie direct na het passeren van de nieuwe hypotheek
- Wijziging van de rentes van hypotheek op je oude woning
Er vindt dus een wijziging plaats in de huidige situatie. De rente op de hypotheek van je oude woning moet worden aangepast. Bij deze geldverstrekker wijzigt de rente op de oude hypotheek naar een maandvariabele rente. De huidige variabele rentes zijn relatief hoog. Vaak een stuk hoger dan de rente die je meeneemt. Wanneer je rente stijgt, moet je rekening houden dat je maandlasten ook zullen stijgen. - De overbruggingshypotheek
Je moet over deze hypotheek rente betalen. - Je meegenomen hypotheek
Je hebt je hypotheek meegenomen. Over de meegenomen leningdelen betaal je de rente die tot stand is gekomen op grond van het beleid van de geldverstrekker. - Je nieuwe hypotheek
Vaak is het zo dat je er een bedrag bijleent als je doorstroomt. Je betaalt rente en aflossing voor je nieuwe hypotheekdelen
De lasten in deze periode kunnen fors oplopen.
Cijfermatige uitwerking van de bovenstaande stappen
1.Wat worden de nieuwe lasten voor de oude hypotheek?
Dit moet per leningdeel worden berekend. Het is een erg ingewikkelde berekening die er moet worden toegepast. Hieronder zie je, per leningdeel, wat de wijzigingen zijn en hoe de nieuwe lasten worden berekend.
Leningdeel 101
- Aanpassing rente. De huidige rente van 1,4% wordt omgezet naar een maandvariabele rente. Deze bedraagt momenteel 4,64% voor hypotheken met NHG (actueel per 29-07-2023).
Leningdeel 102
- Aanpassing rente. De huidige rente van 1,5% wordt omgezet naar een maandvariabele rente. Deze bedraagt momenteel 4,64% voor hypotheken met NHG (actueel per 29-07-2023).
- Aanpassing aflossing. Doordat de rente wordt aangepast wijzigt ook de annuïtaire berekening. Om de nieuwe annuïteit te kunnen berekenen moet er een herberekening worden gemaakt. Hier is de hoofdsom op het moment van wijziging, de resterende looptijd in maanden en het rentepercentage voor nodig.
<< >> berekening maken van deze wijziging.
Leningdeel 103
- Aanpassing rente. De huidige rente van 1,6% wordt omgezet naar een maandvariabele rente. Deze bedraagt momenteel 4,64% voor hypotheken met NHG (actueel per 29-07-2023).
2. De overbruggingshypotheek
Nieuw. Je betaalt rente over je overbruggingshypotheek. Deze bedraagt momenteel 5,75%.
3. Wat worden de lasten voor mijn meegenomen leningdelen?
Leningdeel 104
- Dit was voorheen leningdeel 101. Deze is omgenummerd naar leningdeel 104.
- Er moet worden gekeken naar de (nieuwe) rente die er voor dit leningdeel wordt betaald.
Leningdeel 105
- Dit was voorheen leningdeel 102. Deze is omgenummerd naar leningdeel 105.
- Aanpassing aflossing. Doordat de rente wordt aangepast wijzigt ook de annuïtaire berekening. Om de nieuwe annuïteit te kunnen berekenen moet er een herberekening worden gemaakt. Hier is de hoofdsom op het moment van wijziging, de resterende looptijd in maanden en het rentepercentage voor nodig.
<< >> berekening maken van deze wijziging.
Leningdeel 106
- Dit was voorheen leningdeel 101. Deze is omgenummerd naar leningdeel 104.
- Er moet worden gekeken naar de (nieuwe) rente die er voor dit leningdeel wordt betaald.
- Het maandelijkse aflossingsbedrag wijzigt niet.
Rentevergoeding over bouwdepot
Je ontvangt een rentevergoeding over het saldo dat er in het bouwdepot zit. Het saldo van het bouwdepot was bij aanvang << >>. Uitkomst van financieringsopzet.
De rente die je ontvangt is gelijk aan de gewogen gemiddelde rente die je over je nieuwe hypotheek betaald. Hierbij telt de overbruggingshypotheek niet mee. De gewogen gemiddelde rente van je nieuwe hypotheek wordt als volgt berekend << >>.
Je kunt een bedrag van << >> verwachten als rentevergoeding over je bouwdepot.
<< Uitzoeken:
Hoe vindt de incasso plaats van de totale lasten? Hoe vindt verrekening plaats van de rentevergoeding? Zijn er verschillen bij meefinanciering renteverlies tijdens de bouw? Wordt dan ook de aflossingslast onttrokken uit het depot? >>
Leningdeel 107
- Dit is een nieuw leningdeel voor het bedrag dat er nodig was voor de aankoop en financiering van de nieuwe woning.
- De lasten over dit leningdeel worden hangen af van de gekozen aflosvorm.
- Er is gekozen voor een annuïteitenhypotheek
- Er moet worden vastgesteld of op het moment van passeren de rente voor dit leningdeel lager was dan dat was vermeld in het renteaanbod
- Nadat deze controle heeft plaatsgevonden kan de juiste annuïtaire lasten worden berekend
Wijzigingen in de maandlasten gedurende de bouwperiode
Zowel leningdeel 103 als leningdeel 106 zijn lineaire hypotheken. Kenmerk hiervan is dat maandelijks de aflossing minder wordt. Hierdoor dalen de lasten iedere maand iets.
De situatie direct na verkoop van de huidige woning
Wanneer de huidige (oude) woning wordt verkocht, dan wordt de oude hypotheek afgelost en ook de overbruggingshypotheek. De maandlasten die je vanaf dat moment betaalt bestaan dan uit de lasten die in de vorige stap zijn berekend bij leningdeel 104, 105, 106 en 107.
De eindsituatie
Uit de verkoop van de oude woning komt nog een bedrag vrij. Dit is omdat niet alle overwaarde kon worden overbrugd. De verkoopopbrengst van de woning wordt, na aftrek van het bedrag op de oude woning, de overbruggingshypotheek en de verkoopcourtage van de verkopend makelaar uitbetaald door de notaris.
Uit de berekening blijkt dat dit bedrag << >> is.
Dit bedrag kan nu worden afgelost op de hypotheek van de nieuwe woning. Het lijkt het meest voor de hand liggend om deze aflossing te doen op het nieuwe leningdeel met de hogere rente dan de meegenomen rentes.
<< uitzoeken volgens mij was je verplicht om eerst af te lossen op een EWS die op de oude woning liep>>
Conclusies
- Het is zeer lastig en tijdrovend om de exacte lasten gedurende de periode van twee woningen vooraf te kunnen bepalen.
- De lasten in de eindsituatie zijn ook niet exact te bepalen, omdat bijvoorbeeld de opbrengst van die woning nog niet bekend is.
- Er moet een flink aantal aannames worden gedaan en uitgangspunten worden gekozen om een berekening te maken.
