Wat wordt verstaan onder eigen middelen? En hoe moet ik deze aantonen?
Bij een hypotheekaanvraag moet er vrijwel altijd een eigen bijdrage worden betaald. Omdat de geldverstrekker niet het volledige benodigde bedrag uitleent. Deze eigen bijdrage worden eigen middelen genoemd. Hieronder geven we uitleg hierover. Lees deze uitleg goed, om te voorkomen dat we de aangeleverde gegevens moeten afkeuren, omdat ze niet voldoen aan de eisen die geldverstrekkers hieraan stellen.
Waarom moet ik eigen middelen en de herkomst aantonen?
Vanwege wet- en regelgeving is het noodzakelijk om de herkomst van de eigen middelen die betrokken zijn in een vastgoed- of financieringstransactie te onderzoeken. Vanaf een inbreng van € 10.000,= is een onderzoek wettelijk verplicht.
Welke partijen zijn wettelijk verplicht om onderzoek te doen naar de herkomst van de eigen middelen bij een vastgoed- of financieringstransactie?
- Aankopend makelaar
- Verkopend makelaar
- Notaris
- Geldverstrekker
- Intermediair (wij)
Iedere partij dient in beginsel een eigen onderzoek te verrichten. Dit betekent dat dezelfde gegevens aan deze partijen aangeleverd moeten worden.
Wat zijn eigen middelen?
Onder eigen middelen wordt verstaan het bedrag dat voor de aankoop van een woning, volgens het beleid van de geldverstrekker, aanwezig moet zijn om alle te betalen kosten te kunnen betalen en dat niet door de geldverstrekker wordt uitgeleend.
De eigen middelen kunnen bijvoorbeeld afkomstig zijn uit:
- Spaargeld
- Beleggingen
- Crypto
- Een schenking
- Een erfenis
- Overwaarde (uit verkochte of te verkopen woning)
- Afkoopwaarde van een levensverzekering / vermogensplan
- Onttrekking van geld vanuit een (eigen) onderneming
- Lening van derden (betreft geen eigen middelen, wel aantonen!)
Wat als mijn eigen middelen in een andere valuta dan de Euro zit?
In te brengen eigen middelen moeten in Euro’s worden aangetoond. Dit houdt in dat beleggingen of vreemde valuta moeten worden verkocht of omgewisseld en dat er een bewijsstuk moet worden aangeleverd van de waarde in Euro’s.
Hoe moet ik mijn eigen middelen aantonen?
De geldverstrekker wil kunnen vaststellen dat de eigen middelen aanwezig zijn. En dat het ook echt eigen middelen zijn. Dus willen ze kunnen herleiden hoe het aangetoonde saldo is ontstaan of ontwikkeld.
Je moet van je aanwezige eigen middelen bewijsstukken verzamelen en deze aanleveren. De volgende eisen gelden ten aanzien van de informatie die zichtbaar moet zijn:
- De tenaamstelling. Het bewijsstuk moet op naam van de aanvrager staan.
- De datum. Het bewijsstuk mag niet ouder dan 3 maanden zijn op het moment dat de geldverstrekker het dossier beoordeelt.
- Het saldo. Het aangetoonde saldo moet in Euro’s zichtbaar zijn.
Wat wordt bedoeld met het aantonen van de historiek van de eigen middelen en waarom wordt dit gevraagd?
Geldverstrekkers willen er zeker van zijn dat de aangetoonde eigen middelen ook echt eigen middelen zijn. En niet bijvoorbeeld dat het afkomstig is uit een lening van derden. Door het opvragen van meerdere afschriften over een langere periode kan de ontwikkeling van de eigen middelen worden waargenomen.
Daarnaast zijn geldverstrekkers ook wettelijk verplicht om te onderzoeken of eigen middelen op legale wijze zijn verkregen.
Er zijn meerdere manieren om de historiek te kunnen aantonen. Wij vragen de volgende documenten op:
- Aangifte Inkomstenbelasting van de afgelopen 2 jaar, indien daarop het spaarsaldo per 1 januari vermeld staat
- Jaaropgave (n) van spaar- en beleggingsrekeningen van de afgelopen 2 jaar
Het kan zijn dat geldverstrekkers meer documenten willen ontvangen. Bijvoorbeeld bij een forse stijging van het spaartegoed in korte tijd.
Hoe moet ik aantonen dat ik een schenking heb ontvangen of ga ontvangen?
Als er sprake is van een schenking dan ontvangen we graag:
- Een door schenker en ontvanger ondertekende verklaring over de schenking. Hierin moet staan vermeld welk bedrag het betreft, aan wie is geschonken, voor welk doel er geschonken is en dat de schenking is aanvaard door de ontvanger. Tevens moet de relatie tussen schenker en ontvanger bekend worden gemaakt
- Bewijsstuk bijschrijving schenking op de eigen bankrekening
- Aangifte schenkbelasting (indien eerder ontvangen)
- Verklaring herkomst middelen van de schenkende partij
Hoe moet ik aantonen dat mijn eigen middelen zijn verkregen uit een erfenis?
Als er sprake is van een ontvangen bedrag uit een erfenis, dan ontvangen we graag:
- De aangifte erfbelasting (indien hoger dan de vrijstelling)
- De aanslag erfbelasting
- Bewijs bijschrijving op de bankrekening, inclusief omschrijving
Hoe moet ik overwaarde aantonen als eigen middelen?
Hier maakt het uit of het reeds gerealiseerde overwaarde is, omdat een woning al is verkocht en geleverd en de overwaarde is ontvangen of dat het overwaarde is die verwacht uit een nog af te ronden verkoop.
Indien de overwaarde al is ontvangen dan ontvangen we graag:
- De nota van afrekening van verkoop van de verkochte woning, inclusief bijlagen
- Bewijs van ontvangst van het bedrag zoals vermeld op de nota van afrekening (bankrekeningafschrift, met datum, saldo, tenaamstelling)
Indien de overwaarde nog niet is ontvangen, omdat een woning nog niet onvoorwaardelijk is verkocht, dan ontvangen we graag:
- De opgave van de waarde van de woning
- Recente saldo-opgave van de lopende hypotheek (indien van toepassing)
Geldverstrekkers hebben eigen beleidsregels ten aanzien van het aantonen van de waarde van de woning. Wij laten als er een keuze is gemaakt voor een geldverstrekker weten wat deze geldverstrekker precies acceptabel vindt. Hier kun je meer lezen over het beleid.
Hoe toon ik aan dat eigen middelen afkomstig zijn uit de afkoopwaarde van een kapitaalverzekering of vermogensplan?
Als de eigen middelen zijn verkregen door de uitkering van een kapitaalverzekering of een ander vermogensplan dan ontvangen we graag:
- De meest recente jaaropgave van het uitgekeerde product
- De bewijsstukken van uitbetaling (ontvangst op de betaalrekening, inclusief omschrijving)
Hoe moet ik aantonen dat mijn eigen middelen zijn verkregen uit een loterij of kansspel?
Wanneer de middelen afkomstig zijn vanuit een loterij of kansspel ontvangen wij graag:
- Bewijs bijschrijving op bankrekening van de prijs / het bedrag / de uitbetaling
Wat moet ik aanleveren als ik eigen middelen wil onttrekken uit mijn onderneming?
Het onttrekken van vermogen uit een onderneming kan de onderneming in gevaar brengen. Geldverstrekkers willen zeker weten dat het verantwoord is om geld uit die onderneming te kunnen halen. Er moet duidelijk worden gemaakt uit welk bedrijf de onttrekking plaatsvindt en wat de voorwaarden zijn. De stukken hieronder hebben betrekking op een BV.
- Ondertekende leningovereenkomst (indien geleend van de BV)
- Bewijs bijschrijving naar privérekening
- Dividendbesluit, ondertekend door de Algemene vergadering van Aandeelhouders
- Aangifte dividendbelasting
- Aanslag dividendbelasting en bewijsstuk van het betalen van die aanslag
- Verklaring van accountant / boekhouder dan onttrekking verantwoord is voor continuering van de bedrijfsvoering
Hoe kan ik bewijzen dat de vastgestelde kredietfaciliteiten uit eigen middelen zijn afgelost?
Geldverstrekkers willen aangetoond zien dat een (recente) aflossing van een kredietfaciliteit is gebeurd uit eigen middelen. Regelmatig worden leningen of schulden tijdelijk door vrienden of familie afgelost om een hypotheekaanvraag te kunnen laten plaatsvinden. En na het afsluiten van de hypotheek moet er dan een nieuwe lening worden afgesloten om het geleende bedrag alsnog terug te betalen.
Wanneer er wordt gevraagd om een bewijsstuk eigen middelen vanwege de aflossing van een kredietfaciliteit, dan ontvangen we graag:
- Volledig contract van krediet
- Of bewijsstuk / screenshot van faciliteit voor beëindiging
- Overboekingsbewijs, met vermelding bedrag en datum
- Bevestigingsbrief van geldverstrekker van:
- Ontvangst van de betaling
- Beëindiging van de kredietfaciliteit
- Afmelding bij het BKR
- Inclusief vermelding van contractnummer
Hoe kan ik de kredietfaciliteit van mijn creditcard beëindigen?
Een creditcard op gespreid betalen staat bij het BKR. Deze kan behouden blijven. Wel moet deze op “maandelijks betalen” komen te staan. Dit kan voor zelfstandig online worden geregeld binnen de omgeving van de creditcardmaatschappij. Wanneer er wordt gevraagd om een bewijs van het aflossing of beëindiging van de creditcard, dan ontvangen we graag:
- Bewijsstuk van saldo voor omzetting
- Bewijsstuk van overboeking van eigen rekening naar creditcardmaatschappij
- Bevestiging van creditcardmaatschappij dat afmelding bij BKR is gebeurd of doorgegeven gaat worden
- Bewijsstuk van omzetting naar maandelijks betalen (indien niet beëindigd)
Hoe zit het met een lening die ik bij derden afsluit? Zijn dat eigen middelen?
Het verkrijgen van een lening vanuit bijvoorbeeld familie betekent niet direct dat dit eigen middelen zijn. Dit is geld dat is geleend en dus eigenlijk een financiële verplichting. Mocht er geld van derden worden geleend en ingebracht worden in de financiële constructie, dan geven wij dit op als “eigen inbreng”. De geldverstrekker wil dan informatie hebben over de voorwaarden waaronder deze lening is verstrekt. Wij ontvangen dan graag:
- (Concept-) leningovereenkomst
- Herkomst middelen uitlenende partij
- Verklaring tussen uitlenende partij en lener
- Eventuele schenkingsvoorwaarden van toekomstige rentebedragen / aflossingen
Wat als ik eigen middelen heb gekregen op een manier die hier niet beschreven staat?
Wanneer er eigen middelen zijn die op een ander manier zijn verkregen dan de hierboven beschreven opties, dan willen we alle informatie ontvangen waaruit blijkt hoe deze middelen zijn verkregen. In overleg bespreken we wat de vereisten zijn. Neem contact met ons op.
